Boliglån

Hva er et boliglån i banken?

Mesteparten av boliglånene som kan tas opp i banken er ment for kjøp av boliger, men det er også mulig å ta opp lån for renovering av boligen. Et boliglån har i de fleste tilfeller en relativt lavere rente samentlignet med rentesatsene som eksisterer på f.eks. et forbrukslån. Dette er en konsekvens av en låntaker stiller sikkerhet for et boliglån. Det er viktig å være oppmerksom på at et boliglån fortsatt vil ha høye langsiktige kostnader.

Av den grunn er det uhyre viktig at du foretar en grundig sjekk på hvor det billigste og beste boliglånet finnes, for nettopp deg og din privatøkonomi, selvsagt. Det er viktig å finne den beste norske banken som passer deg og dine økonomiske behov da du skal sitte med lånet i lang tid fremover.

Ulike typer boliglån

Det å skulle ta opp et boliglån i banken kan virke komplisert. Det kan virke enda mer komplisert når du også skal vurdere de forskjellige alternativene. Ved å benytte deg av banken som kan tilby deg de beste betingelsene, kan slike alternativ redusere de totale kostnadene knyttet til lånet betydelig.

Før du tar opp et boliglån er de visse forhold du som låntaker må ta i betraktning. Det finnes forskjellige typer boliglån. Disse låntypene inkluderer:

• Annuitetslån
• Rammelån
• Flexi-lån
• Serielån

Hvilken type boliglån du bestemmer deg for å ha på et boliglån kan få en betydelig innvirkning på privatøkonomien din.

Her er en enkel forklaring på de lånetypene i listen ovenfor.

• Annuitetslån

Annuitetslån er en lånetype som nedbetales ved at det terminbeløpene har samme størrelse igjennom hele lånets løpetid. – helt til lånet er fullstendig nedbetalt. Beløpet du betaler er delt opp i avdrag og renter Når lånet begynner å løpe er avdragene relativt lave, men du betaler høye renter. Dette forholdet vil over tid snu seg slik at, på sikt, vil rentene bli lavere og avdragsdelen vil øke.

• Rammelån

Et rammelån. også kalt boligkreditt, er en lånetype hvor du låne opp til en viss sum, uten at det foreligger noen form for fast tilbakebetalingsplan. Du kan dermed f.eks. få en låneramme inntil en gitt verdi av boligen din. Hvor mye dette utgjør varierer mellom bankene, men i de fleste tilfeller handler dette om opptil 60 – 70% av boligens markedsverdi.

I dette tilfellet betaler du utelukkende renter av selve kreditten du til enhver tid måtte velge å bruke. Dette er en meget fleksibel lånetype ettersom du har stor valgfrihet i forhold til hvor mye av rammebeløpet du selv ønsker å bruke, samt at du selv velger eksakt hvor mye du vil innbetale på lånekontoen din.

• Flexi-lån

Et flexi-lån betyr i praksis at du låner penger på f.eks. boligen eller hytten din. Fleksibiliteten til denne type lån består i at hvis du har fått innvilget et lån trenger du kun å søke om det den ene gangen. Deretter kan du når som helst logge deg inn i nettbanken din og overføre penger til din egen brukskonto.

Sammenlignet med et forbrukslån kommer et flexi-lån med betydelig lavere renter. Ettersom banken har tatt sikkerhet i boligen eller hytten din, tilsvarer rentene på et flexi-lån vanligvis rentesatsene for et boliglån. Som følge av at banken har tatt sikkerhet i fast eiendom er det helt opp til deg hva du vil bruke pengene til.

Kanskje du vurderer å kjøpe en bil, pusse opp stua eller ta en velfortjent ferie? En annen positiv ting med denne type lån er at du selv velger når du vil tilbakebetale pengene. Det er stor variasjon mellom bankene om hvor stort beløp du kan få låne med denne typen lån, men de aller fleste norske banker tilbyr et sted mellom 60 – 70 % av bolig- eller hytteverdien.

• Serielån

Med denne lånetypen vil det totale terminbeløpet variere. Her vil rentedelen av lånet variere mens avdragene holder seg konstante. Dette betyr at du betaler mer i begynnelsen av løpetiden på lånet enn når nedbetalingsperioden går mot slutten. Dette er en låntype som ikke brukes fullt så mye som f.eks. et annuitetslån.

Rente på boliglån

En annen vel så viktig ting du bør vurdere grundig i forhold til et boliglån er: Vil du at boliglånet ditt skal ha en fast eller en flytende rentesats? I tillegg til fast eller flytende rente, kommer eventuell avdragsfrihet og hvor lang løpetid, nedbetalingstid, du ønsker at lånet skal ha. Når du skal vurdere disse aspektene ved et boliglån, er det viktig at du ser på helheten i de tilbudene som finnes på markedet i dag.

Selv om det finnes mange banker som påstår at de sitter med de beste lånevilkårene og den laveste renten, finnes det ingen banker som kan tilby de aller mest gunstige alternativene for alle mennesker. Derfor lønner det seg å undersøke de alternativene som finnes på markedet. Slik kan du sikre deg de lånebetingelsene som passer deg og din økonomi aller best.

Hva er forskjellen på nominell og effektiv rente?

Den nominelle renten er i de fleste tilfeller oppgitt som en årlig, løpende rente med bokstavene p.a. – p.a.  står for pro anno. Pro anno betyr per år.  Den effektive renten er nominell rente pluss alle gebyrer og andre utgifter som er knyttet til lånet. Gebyrer og utgifter kan inkludere etableringsgebyr, depositumsgebyrer, termingebyr, osv. Den effektive renten viser med andre ord hva dine totale kostnader knyttet til lånet er.

Ergo, er det av stor betydning at du får rede på hvor høy effektiv rente det vil være på lånet innen du signerer lånepapirene. Når du begynner å sammenligne de forskjellige lånetilbudene, er det altså den effektive renten som vil vise konkret hva du totalt må betale for lånet ditt. Den verdien er også kalt APR-verdien til et lån.

• Fast rente

Hvis du velger et lån med en fast rente, betyr dette at renten vil bindes i en gitt tidsperiode av nedbetalingstiden. I de aller fleste tilfeller gjelder fastrenten for en periode på mellom ett til tre år. Dette kan selvsagt avtales med banken hvor lang denne perioden skal bli for deg.

• Flytende rente

Når det gjelder et lån med flytende rente, derimot, bestemmes renten av hvordan situasjonen i finansmarkedet er. Denne kan svinge opp og ned alt ettersom. Når markedsrenten er i endring, vil den også påvirke rentenivået på lånet ditt. I tilfeller av hvor dette er et faktum er banken pliktig til å underrette deg om endringen i forkant. Statistisk sett har et lån med flytende rente ofte vist seg som det beste alternativet.

• Kombinert rente

En annen mulighet er å bruke en kombinasjon av fast og flytende rente. Du kan for eksempel få en del av lånet bundet mens det er den flytende renten som gjelder for resten av løpetiden for lånet ditt. Du kan diskutere mulighetene rundt dette med din bankrådgiver.

Hvis du velger fast rente på lånet ditt, vil du ha en bedre oversikt over hvor mye du må betale hele året gjennom enn hva tilfellet er med et lån med flytende rente.

Det er i begge tilfeller av stor betydning at du tar en grundig gjennomgang av privatøkonomien din. Husk å inkludere alle gebyrer og avgifter og forandringer i rentenivået. I tillegg, er det ekstremt viktig at du betaler avdragene dine til avtalt tid for å unngå å måtte betale straffegebyrer og enda mer renter.

Beløpsgrensen for lånet ditt

Nå spør du sikkert deg selv: Hvor stort beløp kan jeg få innvilget som boliglån? Et boliglån fra en norsk bank utgjør normalt maksimalt. 85% av boligverdien. Kravet i deg er at en potensiell låntaker skal kunne stille med en egenkapital tilsvarende minst 15% av boligens verdi. Her er et eksempel på regnestykket. Dersom du ønsker å kjøpe en bolig som koster 2 millioner kroner blir regnestykket slik: 15% av 2 millioner kroner er 300000 kroner. Det vil si at maksimalt lånebeløp du kan få da er 1700000 kroner.

Avhengig av din økonomiske situasjon er det midlertid muligheter for å få over 80% av boligverdien som et lån. Det skjer som regel i form av et refinansieringslån.

Kontakt flere banker og sammenlign hvilke tilbud du kan oppnå hvis du har behov for å låne mer penger. Det finnes dog ingen garanti for at du kan låne penger utover boliglånet, men det er verdt å prøve.

Hvis det ikke er mulig for deg å få låne mer penger, har du et alternativ: Sjekk mulighetene for å ta opp et forbrukslån eller opprette en kontokreditt. I så fall at må du regne med å betale mer i renter for dette da det ikke er krav til å måtte kunne stille sikkerhet for å ta opp denne typen lån.

Jakten på beste lån

Når du begynner jakten på det billigste og beste boliglånet for nettopp deg, er det viktig at du tar deg god tid og sjekker grundig hvilke tilbud som finnes på markedet før du bestemmer deg for hvilket boliglån fra hvilken bank du skal gå for. 

Selv om det virke enkelt å bare sammenligne renter og avgifter fra de forskjellige aktørene på markedet, er det likevel viktig å vite at alt ikke alltid er så gunstig som det først kan virke. Noen av de billigste bankene kan komme med visse faktorer som ikke er så gunstige og plutselig er ikke lånet så billig lenger.

Det kan også hende at du har fått et gunstig tilbud, men det er andre ting ved din økonomiske situasjon som gjør at du ikke får de beste lånebetingelsene. Det at du er student kan være en av disse situasjonene.

Valg av bank

Ettersom det hersker stor variasjon i hvor mye bankene tar seg betalt i dag, er det ikke alltid så enkelt å finne det aller beste tilbudet som man skulle tro. Samtidig eksisterer det knallhard konkurranse bankene imellom. Dette er en stor fordel for deg som kunde i banken. Det er mye penger å spare ved å ta en grundig sjekk på hva de ulike bankene kan tilby deg som låntaker.

Det finnes flere årsaker til at mange bytter bank i dag ettersom gebyrer, renter og avgifter varierer sterkt. Hvilken bank du velger har mye med boliglånet ditt å gjøre. Av den grunn spiller hvilken bank du velger en viktig rolle for finansieringen av hjemmet ditt.

• Hvorfor er det viktig å velge rett bank?

Når du har tatt det store steget og bestemt deg for å ta opp et boliglån, er det mye som står på spill for deg og din families visjoner og drømmer. Det er derfor store muligheter og verdier som gjør seg gjeldene i denne situasjonen. Det er nettopp av den grunn det er så viktig å velge den rette banken for deg når du skal ta opp et boliglån.

Det er heller ikke bare renter og billige priser som gjelder her. En god bankrådgiver kan komme med gode råd om hvordan du på enklest mulig måte kan oppnå dine og din families drømmer og visjoner om et godt hjem.

Det å finne den rette banken er imidlertid ingen enkel sak. Mye avhenger av hvilken type kunde akkurat du er. Derfor er det viktig å sammenligne flere banker før du tar en avgjørelse på hvilken bank du skal velge. Hvor gode tilbud du får fra bankene avhenger mye av hvem du er og hvor gode forhandlingsevner du har i tillegg til hvor sterk privatøkonomi du har.

• Hva bør jeg sette som øvre grense for boliglånet mitt?

For å finne ut hvor mye du skal kunne ta opp i lån er det viktig å finne ut flere ting: 

For det første: Hvor stor er nettolønnen din? Det er lønnen du har igjen etter skatt. Deretter trekker du fra penger til transport, barnehage, osv. Alle løpende utgifter skal med her. Beløpet du sitter igjen med blir gjerne kalt for et rådighetsbeløp av økonomer. 

Når bankene i Norge skal vurdere lånesøknader, benytter de seg av standardsatser som er hentet fra Statens Institutt for forbruksforskning, SIFO, sine gjennomsnittlige budsjetter.  Hvis du månedlig bruker mer penger enn normalt, er det viktig at du også legger til disse utgiftene. Hvis du bruker mindre penger enn det som er gjennomsnittlig på enkelte budsjettposter, er det en god ide å fremskaffe dokumentasjon på dette som du kan bruke i banken for å vise at du kan betjene lånet ditt. Det kan føre til at du får bedre betingelser enn du ellers ville fått.

• Når du setter opp oversikt over utgiftene dine – Vær oppriktig med deg selv

Når hele dine samlede utgifter er tatt i betraktning, vil du finne ut hvor mye det er til overs til å betjene lånet deres. Det er viktig å huske på at dette budsjettet skal du leve lenge med inntil boligen er helt nedbetalt. Tenk derfor nøye gjennom forhånd hvor høye månedlige utgifter du vil ha. Hvis du har en mulighet for å gå opp lønn vil du ikke ha store problemer med ha litt lite penger i begynnelsen av lånets nedbetalingstid.

• Hva er viktigst å ordne for å få boliglån?

Det viktigste i forhold til et boliglån er at du har evne til å betjene lånet. Med andre ord, det viktigste er at du har nok penger til å betale avdrag og renter på lånet hver måned etter at alle de andre faste utgiftene dine er trukket fra. I tillegg dette er det helt avgjørende at du kan dokumentere betalingsvilje til banken din. Dette er selvsagt noe banken vil sjekke før du eventuelt får innvilget en lånesøknad.

• Stille sikkerhet til lånet

En annen faktor er at du må kunne stille sikkerhet til lånet ditt. Dette betyr i praksis at banken vil måtte ta pant i noen av dine verdisaker eller eiendommer for å kunne gi deg lån. I de fleste tilfeller vil denne sikkerheten bli stilt i boligen i seg selv. Du kan selvsagt også stille sikkerhet i en bolig som du eier. Du kan låne opp til 85% av boligverdien ettersom Finanstilsynet setter som krav at du har minst 15 % i egenkapital.

• Kan jeg etter en tid låne mer penger på boligen?

Du har 2 muligheter for senere refinansiering: Den første muligheten er hvis du har nedbetalt store deler av lånet og du vil vite om det finnes muligheter for å få en lavere rente i banken.

Den andre muligheten for refinansiering av boliglånet ditt er hvis du ønsker at all gjelden din skal inngå i kun ett eneste lån. Har du for eksempel mye smågjeld fra kredittkort kan banken foreta en senere vurdering av din evne til å nedbetale lånet. Banken vil så gjøre en ny vurdering av dette basert på din dagjeldende situasjon. Hvis verdistigningen på boligen din er god og du kan vise til en lønnsforhøyelse er det muligheter for at banken godtar at kredittkortgjelden din «bakse inn» i boliglånet ditt.

• Plettfri betalingshistorikk styrker mulighetene dine

Det å få refinansiering fra banken er ingen selvfølge. Hvis du kan vise til en fortsatt god betalingsevne og kan stille sikkerhet, har du også gode muligheter til å få refinansiert gjelden din.

Dersom du har behov for å låne mer penger på boliglånet ditt, er det en forutsetning at du kan fremdeles stille sikkerhet i verdier eller eiendom. Det vil også naturligvis bli gjort en ny vurdering av hvorvidt din betalingsevne fremdeles er tilfredsstillende for å kunne låne mer penger. Det er viktig at du har betalt alle avdragene dine til rett tid for å vise banken at du har oversikt over din egen økonomi.

• Mellomfinansiering, hva er det?

Hvis du skal gå til anskaffelse av en ny bolig før du har fått solgt den gamle, trenger du en mellomfinansiering. Hvis boligen din har en høyere verdi enn hva du har i gjenstående gjeld på lånet på den gamle boligen, betyr det at du har egenkapital. Du kan imidlertid ikke bruke denne egenkapitalen da den er bundet av banken inntil boligen din er blitt solgt og du har mottatt pengene for den.

Dersom du vil investere denne egenkapitalen i den nye boligen din, er det mulig at du kan få et mellomfinansieringslån som tilsvarer egenkapitalen som er bundet av banken som gir deg muligheten til å betale for den nye boligen. Mellomfinansiering er altså ment for deg som i et kort tidsrom sitter på 2 boliger. Trenger du refinansiering av gjelden din?

• Finansieringsbevis

Et finansieringsbevis, eller lånebevis som det også kalles, er et godt hjelpemiddel å ha med seg når du ser etter ny bolig. Dette dokumentet er en bekreftelse fra banken din om hvor mye du kan få i boliglån. Det er en god ide å ordne et slikt lånebevis før du begynner å arranger visninger. Når du har et finansieringsbevis er du mer attraktiv som potensiell kjøper i og med at du kan bekrefte at du har kapital til boligkjøp.

Mer om finansieringsbevis:

• Du kan søke om et finansieringsbevis helt gratis og uforpliktende
• Banken vil informere deg om hvor mye du kan låne til bolig
• Finansieringsbeviset kan brukes i 3 til 6 måneder før det må fornyes av banken

• Budrunden

Når tiden er kommet for den spennende budrunden og du har lånebevis fra banken, bør du gå diskret til verks og ikke avsløre detaljene rundt dette for meglere og selger. Under budrunden er eiendomsmegleren ikke på din side. Et lånebevis fra banken din kan bevise for selgeren eller megleren at du faktisk har penger til å by på boligen. Vær klar over at dette kan i noen tilfeller slå uheldig ut for deg som skal kjøpe bolig.

Hvis eiendomsmegleren er klar over at du har et lånebevis fra banken som sier at du har mer penger enn beløpet du har lagt inn som bud, kan det føre til at megleren legger press på deg for å få deg til å legge inn et høyere bud enn du egentlig ønsker. Dermed kan du bli presset til å måtte betale mer for boligen, mens selgeren og megleren tjener mer penger.

Det er ikke stilt noen formelle krav om at en potensiell kjøper må kunne fremvise lånebevis for å kunne legge inn bud på boligen. Hvis det stilles spørsmål om finansieringsbevis under budrunden, kan du diskret bekrefte det, uten at du forteller noe mer om detaljene rundt det. Du trenger ikke avsløre hvor stort beløp finansbeviset er på.

Lån til egenkapital ved boligkjøp

Dersom man ønsker å kjøpe en bolig er det stor sannsynlighet for at man må ta opp et boliglån i en bank. Et vanlig boliglån innvilget av en bank dekker som regel ikke mer enn 85% av boligens verdi. De siste 15% prosent av boligen sin verdi kalles for egenkapital og en potensiell boligkjøper må skaffe dette beløpet selv. Akkurat hvor stort dette beløpet må være, avhenger helt av hvor kostbar den boligen du ønsker å kjøpe er. En måte å finne ut hvor stor egenkapitalandelen er for en bolig er følgende: Gang den aktuelle kjøpesummen med 0,15 for å finne egenkapitalandelen for den bestemte boligen. Et konkret eksempel er slik: En bolig selges for 2 millioner kroner. Egenkapitalandelen blir da regnet ut slik: 2 millioner *0,15= 300000. Egenkapitalen for dette konkrete eksemplet er da 300000 kroner. Hvordan skaffer man seg egenkapital til boligkjøp?

Måter å skaffe egenkapital for et boligkjøp

Den første måten å skaffe egenkapitalen på, er den tryggeste. Den er gjerne også den kjedeligste: Å spare opp det aktuelle beløpet. Dette er fullt mulig, men det krever at en person starter sparingen tidlig. Sparingen bør gjerne starte rundt konfirmasjonsalderen. Eventuelle pengegaver som blir gitt ved konfirmasjonen er en god start på sparingen. Utfra et økonomisk perspektiv bør konfirmanten gjøre dette, men det blir sjeldent gjort. Det er som regel andre ting som det er mer fristende å bruke pengene på, som for eksempel førerkort for enten moped eller bil.

Den andre måten er å spare penger via boligsparing for unge. Boligsparing for unge blir også gjerne bare kalt for BSU- sparing. BSU-sparing er definert som: En egen sparekonto for ungdom fra 13 opp til 33 år for sparing til egen bolig.

Her er reglene for BSU-sparing i 2018

• Du kan spare inntil 25 000 kroner årlig i boligsparing for ungdom.
• Du kan totalt spare 300 000 kroner på kontoen.
• Du kan spare til og med det året du fyller 33 år.
• Du får skattefradrag på 20 prosent av årlig innbetalt sparebeløp på BSU.
• Pengene du har spart opp må brukes til å kjøpe bolig eller betale boliglån. Hvis du ikke bruker pengene på bolig, må du tilbakebetale skattefradraget du har fått.
• Du kan imidlertid ta ut de pengene du har satt inn samme år.
• Når du avslutter BSU-kontoen din, kan du ikke opprette ny BSU-konto senere

Et generelt tips fra økonomer er at man bør vente med å begynne å spare i BSU til man har en jobb og begynner å betale skatt. Grunnlaget for dette rådet er at man da har muligheten til å utnytte skattefordelen som en BSU-konto gir konotoinnehaveren, maksimalt.

En tredje måte å skaffe egenkapital på, hvis man har muligheten til det, er å be foreldrene om et forskudd på arv. For at dette skal være en reel mulighet er man avhengig av at man har ressurssterke foreldre og det er det ikke alle som har. Dersom man har det og foreldrene er villige til å hjelpe, er det en metode som kan hjelpe unge personer inn på boligmarkedet.

Lån kan brukes som egenkapital

En fjerde mulighet er å ta opp et ekstra privatlån. Dette er ikke en metode som økonomer uforbeholdent anbefaler. Det er det mange grunner til. Hovedgrunnen er at et ekstra lån medfører ekstra renter og avdrag i tillegg til de som er knyttet til det boliglånet man eventuelt tar opp. Dersom man kjøper en bolig på denne måten vil den være 100% finansiert ved hjelp av lån. Det er ikke ideelt fra et økonomisk synspunkt, men av og til har man ikke andre alternativ.

Dersom et lån må tas opp som egenkapital – tenk over dette

Det viktigste er å ikke låne mer penger enn det som trengs for å få egenkapital. Det er en gang slik at pengene skal betales tilbake. Så hvordan skal man gå frem for å få mest mulig for de lånte pengene? Her er noen tips du kan bruke når du ser etter en bolig:

• Se etter bolig i utkanten av sentrum. Disse boligene koster som regel mindre enn boliger og leiligheter i sentrum.
• Velg å bo lite. Her igjen er det snakk om å passe på at man ikke låner mer enn det som trengs.
• Ikke kjøp et oppussingsobjekt. Oppussingsobjekter kan være billige, men veldig ofte er de facto dyre fordi det koster mer penger enn antatt å pusse opp. Det er med andre ord snakk om skjulte utgifter hvis man kjøper et slikt objekt.
• Kjøp en bolig eller leilighet som du kan bo i, i minimum 3 år. Dette kan virke litt merkelig. Det har med de samlede utgiftene som du som låntaker må dekke å gjøre Dersom det ikke er planen å bo i en leilighet eller bolig i mer enn 3 år, lønner det seg faktisk å leie. Er planen å bo der lenger enn 3 år, lønner det seg å kjøpe. Utregningene som er grunnlaget for denne tommelfingerregelen er ganske kompliserte. Det er ikke alltid den stemmer. Likevel stemmer den så godt at økonomer gjerne bruker den når de vurder om det lønner seg å leie eller å kjøpe.

Hvilke lån kan du ta opp for å få egenkapital?

Er en potensiell låntaker i en slik økonomisk situasjon at låntakeren ikke får innvilget et lån i «vanlige banker» kan personen ta kontakt med Husbanken for å undersøke om det er mulig å få innvilget et startlån. Et startlån innvilget av Husbanken kjennetegnes ved at det har gunstigere betingelser sammenlignet med andre typer lån. Det eneste kravet en låntaker må oppfylle er å kunne være i stand til å betjene det. Dersom det skulle behøves kan man også søke om forskjellige tilskudd.

Et annet lån man kan ta opp er et forbrukslån. Et forbrukslån kan brukes som egenkapital, men det er ikke helt uten konsekvenser. Den viktigste av disse konsekvensene er at et forbrukslån responderer hurtig på renteendringer som forekommer ellers i finansmarkedet. Det bør man tenke grundig over før man tar opp et forbrukslån med tanke på å bruke det som egenkapital. En god huskeregel er: Dersom styringsrenten endres kan du som låntaker forvente at renten på ditt på forbrukslån justeres tilsvarende. Er økonomien din solid nok til å tåle det?

Sammenlign boliglån

Det er mange finansinstitusjoner på markedet i dag som kan gi deg boliglån. Men hvor finner du det beste? Det er vanskelig å gi et entydig svar på dette spørsmålet. Vi kan gi deg en anvisning på hvordan du kan sammenligne tilbud fra forskjellige banker.

For det første er det den renten banken selv oppgir. Merk at det er effektiv rente du skal se på, ikke den nominelle. Effektiv rente inkluderer som kjent også ekstrakostnader som termingebyr og etableringsgebyr. Derfor er den effektive renten et bedre uttrykk for den reelle prisen på lånet.

Dernest tilbyr gjerne bankene forskjellig rente ut fra hvor god sikkerhet de har i boligen din. Renten på et lån hvor de har sikkerhet innenfor 60 % av boligens markedsverdi, vil derfor ofte være lavere enn dersom lånet så vidt er innenfor 85 % av boligens verdi.

Dessverre er renten som oppgis i bankenes markedsføring bare den laveste renten de tilbyr. Det er ikke sikkert at du kvalifiserer til denne rentesatsen. Du får ikke opplyst hvilken rentesats banken tilbyr deg før du har søkt og fått svar. Det er særlig derfor du bør søke om lån flere steder og sammenligne de konkrete lånetilbudene du har på bordet.

Når du måler de forskjellige tilbudene opp mot hverandre, bør du være oppmerksom på tilbud til spesielle grupper. Vi har for eksempel boliglån for unge, rimelige boliglåntilbud som er fremforhandlet av en organisasjon du er medlem av og kommunenes startlån til vanskeligstilte.

Hvor mye kan du låne til bolig?

Hvor mye man kan låne til bolig, er noe som blir avgjort etter en individuell vurdering av deg og din økonomi.

Her er det ikke egentlig fastsatt noen øvre grense. Det ligger selvfølgelig en begrensning i at lånet ikke kan være høyere enn den prisen du kjøper boligen for. I henhold til boliglånforskriften skal det heller ikke overstige 85 % av boligens verdi. Derfor får du ikke låne hele kjøpesummen som boligen koster.

Bankene har tradisjonelt alltid operert med slike begrensninger, men nå er de også pålagt av myndighetene i boliglånforskriften. Grunnen til det er blant annet at politikerne ønsker å begrense veksten i boligprisene ved å gjøre det litt vanskeligere å kjøpe bolig. I rene tall betyr det at dersom du ønsker å kjøpe en bolig til en pris på 3 millioner kroner, må du skaffe til veie 450 000 kroner selv i såkalt egenkapital.

En ytterligere begrensning er at finansinstitusjonene ikke får bevilge deg lån eller annen kreditt som medfører at totalgjelden din overstiger fem ganger årsinntekten din. Herunder regnes ikke bare forbrukslån du har tatt, men også studielån og aktive kredittkort du har.

Bankens kredittvurdering

Utover disse to føringene fra myndighetene kommer det helt an på bankens vurdering av om du er i stand til å betale på boliglånet ditt. Da er det særlig størrelsen på inntekten og hvilke gjeldsforpliktelser du har fra før som spiller inn. Noen ganger må du bare prøve å forhøye inntekten din eller innfri aktuelle gjeldsposter for å få det lånet du ønsker.

Er dere to eller flere som søker om lånet, kan lånesummen forhøyes ettersom banken kan legge flere inntekter til grunn. Som nevnt ovenfor, får du ikke lånet du ønsker i din faste bank er det lurt å prøve en annen. Det kan hende en annen bank vurderer situasjonen din ulikt enn din «faste» bank.

Om refinansiering av boliglån

Et boliglån koster som kjent ganske mye. Når beløpet overstiger en million, vil til og med en renteforskjell på ett tiendels prosentpoeng gjøre utslag i månedsbudsjettet ditt.

Selv om du fikk markedets beste lån da du tok det opp, kan det ha forandret seg. Derfor bør du være på konstant utkikk etter forandringer i rentenivået og tilbud fra andre banker. Oppdager du at andre banker gir bedre betingelser enn de betingelsene du har i dag, bør du ta affære.

Den beste måten å gjøre det på er først å spørre banken du har lånet i om de kan gi deg et bedre tilbud. Blir denne forespørselen avvist, er det bare å lete på den andre siden av gjerdet. Dersom en annen bank gir deg lavere rente, kan du refinansiere eller flytte boliglånet. Her er det ingen grunn til å føle lojalitet. Dette er kun forretninger for banken og det samme bør gjelde for deg. Den nye banken vil normalt forestå med alt det praktiske ved flyttingen av lånet, som innfrielse og fornyelse av pantedokumenter.

Et tips er at når du først får et refinansieringslån, kan du sjekke om du kunne trenge litt ekstra. Det kan være en sårt trengt oppussing av boligen eller en etterlengte ferie. Det blir et rimelig ferie-lån med pant i bolig.

Har du mye annen gjeld, kan du også høre om du kan refinansiere denne med pant i boligen. Normalt er det mye å spare på lavere renter og færre omkostninger, samt at det er enklere å forholde seg til gjeld når den er samlet i en gjeldspost.